西安蛋壳公寓(西安蛋壳公寓租房)

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西安蛋壳公寓(西安蛋壳公寓租房)

2022年春节时,西安二手房库存量是10万+套,经过半年多的努力救市,截止到今天,西安二手房的挂牌量已经超过了13万套。

西安蛋壳公寓(西安蛋壳公寓租房)

数据来自:诸葛找房平台

救市反而救出了反效果?肉眼可见的是,西安二手房抛盘数量迅速增多,库存进一步加大。

今年7月,西安彻底取消对二手房价格的指导,距今过去已经超百天,但降价甩卖房源却充斥着各种平台,140天内0成交小区比比皆是。

二手房库存压顶,昨日,西安住建公布10月二手房网签情况,毫无悬念,不但降,还是猛降,而且连降3个月,很多房东心态已经变了!

但依然有很多小区因为某些原因,在过去90天逆袭,霸榜二手房成交榜单。

13万套库存压顶,西安二手房已连降3月

11月2日,西安住建局公布10月二手房网签情况。

10月二手房网签备案面积45.89万平方米,环比下降26.36%,同比增长31.91%;其中,住宅网签备案面积42.27万平方米(4390套),环比下降27.73%,同比增长27.74%。

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与9月份相比,10月西安二手房网签备案面积一下少了16.43万平米,环比跌幅达到26.36%;住宅类网签备案面积,比9月少了16.22万平方米,环比跌幅27.73%,网签套数比9月少了1695套。

这种断崖式跌幅,在西安二手房历史上非常罕见。救市效果大打折扣,无论是销售面积,还是销售价格,都没有回暖。

贝壳数据,10月份,西安二手房房价为15607元/㎡,环比下跌0.6%,同比下跌5.4%。

相比于去年的行情,西安的确有很多小区二手房在降价

究其原因,有以下几点:

1、疫情导致。国庆节后,西安疫情反反复复,出行受限,在一定程度上影响了二手房的交易。

2、经济不景气。受疫情和全球经济影响,很多人的收入下滑,直接影响换房或者买房计划。

3、库存积压重。据统计,西安二手房目前的挂牌量为13.1万套,如果按照10月份4390套的消化能力,至少需要29.84个月(近2年半)时间才能完全消化完。

房子越是不好卖,房东越着急出手,所以现在市场上的降价甩卖已成常态。

4、新房供应充足。据统计,10月份,西安新房供应5058套,31个楼盘开盘,只有11个摇号,占比只有35%。其中还有1个楼盘开盘0核验,大部分楼盘开盘去化率一般。

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相比于二手房,新房市场到处都是产品品质更优质的楼盘。

一方面新房市场不缺房,大多楼盘都是平销,不需要摇号,买房变得更容易;

另一方面,相比于二手房,新房没有税费,所以大部分人更愿意去买新房;

此外,受疫情和经济双重冲击后,依然要买房的,一般都是经济实力比较雄厚的购房者。而这部分人,在购房者人群中,占比很小,所以,受购房者结构影响,新房市场分去了二手房的一大块蛋糕。

大力救市之后,市场上的购买力没有增加,反而刺激了二手房的抛售潮。

140天0成交小区曝光,西安一批二手房难了

9月份,小编统计了一版90天0成交楼盘,如今距离上一个90天过去140天了,统计到的较受关注的小区里,这些0成交楼盘里,依然还有58个小区没有开壶

打破140天0成交的小区,成交套数也在个位数,大多数都是1-2套,没有一个小区逆袭。

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观察这些140天0成交的小区,之所以难卖,无非以下几个原因:

1、小区太新,不满五年,税费高。比如:中海曲江大城、天地源大都会、保利天悦五六期等,这种不满五的小区,100平米户型下来,税费至少在10万左右,很多人宁愿选同片区新房,或者满五的二手房。

2、房龄老。房龄太老,会影响按揭时长以及首付款额度,所以,在二手房市场,老房子贬值和不受欢迎也是因为这个原因。比如枫叶别墅苑、环亚花园等这类老小区,其实在西安90天0成交队伍里,有很多,小编只是摘取个别小区当做案例。

3、教育资源差。西安二手房市场的主力军是学生家长,教育资源是二手房是否受欢迎的关键指标。

那二手房市场卖的好的小区有哪些呢?

意料之外,情理之中,二手房销冠居然是这个小区

据统计,在过去90天里,卖的最好的二手房小区是位于大寨路上的恒大城。

上个月,卖的最好的魏玛公馆和白桦林居小区排名逐渐靠后。

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但9月份二手房销冠魏玛公馆90天内成交数为60套,而10月销冠的90天销量为42套,少了18套。

从价格上看,90天内成交量排名前三的小区,在房价上做出了很大让步,恒大城均价下降431元/㎡,嘉园蓝湖九郡均价下降240元/㎡,宏府麒麟山均价下降224元/㎡。

令人意外的是,位于高陵的嘉园蓝湖九郡居然卖的这么好。

得益于产业园的扩张,高陵迎来前所未有的利好预期,而地铁四期路线规划曝光,多条线路通往高陵,这又大大缩短了西安和高陵的距离,相比于西安1.5+的房价,高陵7/8千的房价,对很多刚需来说,确实很具有吸引力。

其实不难看出,这些二手房销冠小区,有以下这些特点:

1、板块内学校资源紧张。比如恒大城、白桦林居、魏玛公馆等。恒大城得益于新修建的雁塔区第三中学和第四小学,从一个普通的灰姑娘,一下升级为片区内的香饽饽。白桦林居、魏玛公馆也是因为板块内经开第一学校民转公后,价值提升,备受欢迎。

2、配套成熟。基本上卖的好的所有二手房小区,周边配套都不差。

3、小区自身品质硬。大多都是品牌小区,物业服务等,都不会太差,所以备受欢迎。

以上是小编对近期二手房市场表现的分析。二手房市场目前已经触底,如果愿意花费时间,或许是个不错的上车机会。

另外,考虑二手房的朋友,一定要提前做足功课,好好研究小区所处区域的发展前景、配套、学区、地铁、物业等多方面因素。在满足自住的条件下,也要考虑到房子的性价比,以及小区后期保值增值的能力和市场流通性。

对此,你怎么看?欢迎评论区留言讨论~

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